Γνωριμία με τις τράπεζες – Μέρος 2: Στεγαστικά δάνεια (τι να προσέχουμε).

Η λήψη στεγαστικού δανείου έγινε εξαιρετικά εύκολη στην εποχή μας, σε σχέση με τα παλιά χρόνια. Το γεγονός όμως ότι είναι εύκολο, δεν σημαίνει ότι δεν είναι και επικίνδυνο. Πολλά είναι αυτά που πρέπει να προσέξουμε προτού πάρουμε ένα στεγαστικό δάνειο. Προσέχουμε λοιπόν, για να έχουμε…

Κάποτε, μέχρι την μακρινή δεκαετία του ’80, το να πάρεις στεγαστικό δάνειο από τράπεζα ήταν από δύσκολο έως αδύνατο. Ύστερα όμως, με την λεγόμενη «Επιτροπή Καρατζά» που αναμόρφωσε και εκσυγχρόνισε το τραπεζικό σύστημα, άνοιξαν οι κρουνοί. Θυμάμαι χαρακτηριστικά ραδιοφωνικό σποτάκι στο ραδιόφωνο που διαφήμιζε την ευκολία με την οποία μια τράπεζα της εποχής έδινε στεγαστικό δάνειο, με το σύνθημα «έφτασεεεεε!», σαν να παράγγελνες καφεδάκι. Το στεγαστικό δάνειο έγινε πλέον «δώσε και μένα μπάρμπα» για να θυμηθούμε μιαν άλλη παλιά διαφήμιση διάσημου ρυζιού εισαγωγής…

Ώσπου έφτασαν τα πράγματα οι τράπεζες να χορηγούν παραπάνω από το 100% της αξίας του ακινήτου (110% ή 120%) με την πρόφαση βελτιώσεων. Όλοι ήσαν ευχαριστημένοι:

• οι τράπεζες που κέρδιζαν,

• οι δανειολήπτες που αντί να πληρώνουν νοίκι πλήρωναν με τα ίδια λεφτά το τοκοχρεωλύσιο (η μηνιαία, συνήθως, δόση που περιλαμβάνει τον τόκο και την τμηματική πληρωμή κεφαλαίου) και στο τέλος τους έμενε το σπίτι,

• οι κατασκευαστές ακινήτων,

• τα πολλά συναφή επαγγέλματα (κτηματομεσίτες, αλουμινάδες, ξυλουργοί, κτίστες, κλπ, κλπ)

• η εθνική οικονομία.

Όλα αυτά μέχρι το 2008, που ήλθε η οικονομική κρίση.

Η τράπεζα, για να χορηγήσει ένα στεγαστικό δάνειο, εξετάζει την ικανότητα του πελάτη να εξοφλεί το τοκοχρεωλύσιο, βάσει μιας σειράς κριτηρίων: επάγγελμα, πηγές άλλων εσόδων όπως ενοίκια κλπ.

Η διάρκεια του δανείου εξαρτάται κυρίως από την ηλικία του δανειολήπτη. Δεν μπορείς π.χ. σε έναν εξηντάχρονο να δώσεις εικοσαετές δάνειο, για ευνόητους λόγους. Ο κανόνας που ακολουθείται είναι: η ηλικία του δανειολήπτη συν την διάρκεια του δανείου να μην υπερβαίνει τα 65 χρόνια. Έτσι ένας π.χ. 45χρονος μπορεί να πάρει δάνειο διάρκειας μέχρι 20 χρόνια. Όσο πιο μεγάλη είναι η διάρκεια του στεγαστικού δανείου τόσο πιο μικρή είναι η δόση (τοκοχρεολύσιο). Αυτός είναι ο λόγος που τα δάνεια αυτά έχουν μεγάλη διάρκεια, αφού έτσι γίνονται προσιτά στον πολύ κόσμο.

Ο τρόπος αποπληρωμής των στεγαστικών δανείων γίνεται με ίσες τοκοχρεωλυτικές δόσεις. Τι σημαίνει αυτό; Ότι το μηνιαίο (τριμηναίο ή εξαμηνιαίο) τοκοχρεωλύσιο (που αποτελείται από την δόση κεφαλαίου και τον τόκο) είναι ισόποσο σε όλη την διάρκεια του δανείου. Για να επιτευχθεί αυτό, το ποσό που αντιστοιχεί στους τόκους είναι μεγαλύτερο στην πρώτη δόση και μειώνεται σταδιακά με κάθε δόση. Αντίθετα, το μεγαλύτερο μέρος της τελευταίας δόσης αποτελείται από αποπληρωμή κεφαλαίου και το μικρότερο από τόκους.

Παράδειγμα: Ας υποθέσουμε ότι ένα δάνειο χ ευρώ αποπληρώνεται σε 10 χρόνια με 40 ίσες τριμηνιαίες δόσεις των 100 ευρώ. Η πρώτη δόση αποτελείται από 95 ευρώ τόκους και 5 ευρώ αποπληρωμή κεφαλαίου. Η τελευταία δόση αποτελείται από 95 ευρώ κεφάλαιο και 5 ευρώ τόκους. Στις ενδιάμεσες δόσεις, μειώνεται σταδιακά το ποσό των τόκων και αυξάνει το κεφάλαιο.

Αυτή η μέθοδος αποπληρωμής έχει ένα πλεονέκτημα και ένα μειονέκτημα:

• Πλεονέκτημα: Οι ίσες τοκοχρεωλυτικές δόσεις βοηθούν τον δανειολήπτη να ισομοιράζει την οικονομική του επιβάρυνση σε βάθος χρόνου. Διαφορετικά, θα έπρεπε να πληρώνει πολύ μεγάλες δόσεις (δυσβάσταχτες) στην αρχή και πολύ μικρές δόσεις στο τέλος του δανείου.

• Μειονέκτημα: Ο ρυθμός μείωσης του ύψους του δανείου είναι πολύ αργός. Με αποτέλεσμα, όταν ύστερα από λίγα χρόνια ελέγξει το υπόλοιπο, θα διαπιστώσει με έκπληξη ότι, παρά τις πληρωμές του, αυτό έχει μειωθεί λιγότερο από ότι νόμιζε.

Τα χρόνια πριν από την έναρξη της οικονομικής κρίσης, οι τράπεζες προσέφεραν στους πελάτες τους την επιλογή εναλλακτικού νομίσματος του δανείου, που είχε χαμηλότερο επιτόκιο από εκείνο του ευρώ. Και τους κατέστρεψαν! Για αυτό το πολύ σημαντικό θέμα, έχω αφιερώσει στο παρελθόν ειδικό άρθρο με τίτλο «Παγιδευμένοι στο ελβετικό φράγκο», που μπορείτε να διαβάσετε εδώ.

Οι εξασφαλίσεις που παίρνει η τράπεζα είναι δύο:

• Η προσημείωση ή υποθήκη επάνω στο ακίνητο την αγορά του οποίου χρηματοδοτεί.

• Η προσωπική εγγύηση του δανειολήπτη. Αυτό σημαίνει ότι ο δανειολήπτης εγγυάται το δάνειο και με όλη του του την περιουσία.

Ενίοτε μπορεί να ζητήσει και την εγγύηση ενός τρίτου προσώπου, του τριτεγγυητή. Ξέρω περιπτώσεις που ο τριτεγγυητής τρέχει ακόμη να εξοφλήσει δάνειο φίλου του ο οποίος, ως πρωτοφειλέτης δεν μπόρεσε (ή δεν θέλησε…) να εξοφλήσει το δάνειό του. Για αυτό, αν ποτέ σας ζητήσουν να εγγυηθείτε για κάποιον άλλον, δεν θα σας συμβούλευα να το κάνετε…

Η οικονομική κρίση έφερε μειώσεις μισθών και ανεργία. Αποτέλεσμα, η ολική ή μερική αδυναμία των οφειλετών να εξυπηρετήσουν το στεγαστικό τους δάνειο. Βεβαίως, βρήκαν την ευκαιρία και κάποιοι μπαταξήδες να μην πληρώνουν ενώ μπορούσαν. Είναι οι λεγόμενοι στρατηγικοί κακοπληρωτές. Έτσι δημιουργήθηκαν τα περίφημα κόκκινα δάνεια, δηλαδή τα απλήρωτα. Οι τράπεζες ήλθαν σε δεινή οικονομική κατάσταση, έχασαν τα κεφάλαιά τους, ανακεφαλαιώθηκαν από το δημόσιο και τα ξανάχασαν σε μεγάλο βαθμό. Και επειδή ιδιοκτήτες των τραπεζών είναι οι μέτοχοί της, μικροί ή μεγάλοι, είναι αυτοί που έχασαν τα λεφτά τους.

Οι τράπεζες δεν έχουν ούτε τους μηχανισμούς, ούτε την τεχνογνωσία για να διαχειριστούν τα κόκκινα δάνεια. Έτσι αποφάσισαν να τα τιτλοποιήσουν και να τα πουλήσουν σε τρίτους που τα διαθέτουν. Αντί να πωλούν ένα-ένα τα δάνεια, τα έκαναν πακέτο (τιτλοποίηση) και το πουλήσαν, με τίμημα ένα μόνο μέρος από τα οφειλόμενα. Τα υπόλοιπα καταγράφονταν στα λογιστικά βιβλία τους ως ζημιά, που μείωνε ισόποσα το κεφάλαιό τους. Γιατί όμως δεν προτιμούσαν οι τράπεζες να πουλήσουν ένα τέτοιο δάνειο στον οφειλέτη του, που έδινε περισσότερα από τον αγοραστή του πακέτου; Για παράδειγμα, αν το υπόλοιπο ενός δανείου ήταν 100 ευρώ, γιατί δεν δεχόταν από τον οφειλέτη 70 ευρώ και να διαγράψει την διαφορά, αλλά προτιμούσε να το πουλήσει 60 ευρώ σε κάποιον τρίτον; Ο λόγος είναι κυρίως ότι κανένα στέλεχος τραπεζών δεν θα τολμούσε να υπογράψει τέτοια συμφωνία επειδή εύκολα θα μπορούσε να κατηγορηθεί ότι έκανε ατασθαλία και να οδηγηθεί στη φυλακή. Τέτοιος φόβος δεν υπάρχει στην πώληση του πακέτου.

Ανέκαθεν η οικοδομή εθεωρείτο η ατμομηχανή της οικονομικής ανάπτυξης. Ας ελπίσουμε ότι κάποτε η οικονομική κατάσταση θα ομαλοποιηθεί, και οι συνθήκες θα επιτρέψουν την κατασκευή νέων οικοδομών (δίνοντας δουλειά σε πολλά επαγγέλματα), που θα αγορασθούν με την βοήθεια στεγαστικών δανείων.

Άρης Γαβριηλίδης, Οικονομολόγος, Συγγραφέας, Εικαστικός

Επισκεφθείτε στην ιστοσελίδα  www.arisgavriilidis.gr με τα συγγραφικά και εικαστικά του  έργα.

Συντάκτης: Άρης Γαβριηλίδης, Συγγραφέας, Εικαστικός

Influence:

Ο Άρης Γαβριηλίδης, οικονομολόγος, πρώην  διευθυντικό στέλεχος τραπεζών και επιχειρήσεων, ασχολείται ερασιτεχνικά με το γράψιμο…